Să estimăm împreună costurile pentru achiziționarea unui imobil5

Cât ar putea costa un apartament? Cum să estimezi corect valoarea totală a unui apartament, împreună cu toate costurile apărute în timpul tranzacției? Ce cheltuieli pot apărea atunci când cumperi un apartament? Aflați răspuns la aceste întrebări de la Evghenii Ianiuk, specialist imobil comercial și locativ.

Pare a fi o întrebare simplă, însă atâtea tranzacții au eșuat din cauza percepției superficiale a cumpărătorilor sau din motiv că aceștia nu au fost suficient de atenți la costurile apărute în timpul achiziționării unui apartament. De ce? Pentru că abia în procesul cumpărării oamenii își dau seama că nu le ajung bani. Costul apartamentului este cu totul altul, decât ceea ce le este prezentat inițial, apar nu se știe de unde cheltuieli suplimentare etc. Uneori achiziția eșuează, iar alteori oamenii pur și simplu încep să caute rapid bani.

De câți bani aveți nevoie de facto pentru a cumpăra un apartament? Veți spune că este nevoie doar de valoarea apartamentului în sine. Însă acesta este un răspuns prea superficial. Se poate lua și acesta în considerare în cazul în care aveți o rezervă suficientă de bani pentru achiziționarea unui apartament. Dar dacă nu? Nu uitați că întotdeauna apar cheltuieli suplimentare în procesul dat. De aceea trebuie să luați în calcul toate detaliile și să înțelegeți foarte bine nu doar prețul apartamentului în sine, ci și cheltuielile suplimentare apărute pe parcurs. Cel mai bine însă este să vă adresați specialiștilor cu experiență. Așadar, achiziționarea unui apartament include sau poate include următoarele cheltuieli:

Valoarea apartamentului (casei) în sine. Anume în acest moment potențialii cumpărători fac o mulțime de greșeli. Cum estimați prețul unui apartament? La etapa inițială valoarea apartamentelor este determinată în baza anunțurilor de pe Internet. Și de foarte multe ori cumpărătorii confundă dorințele cu realitatea. Atunci când estimează prețul locuinței lor (în cazul schimbului), aceștia se uită la cele mai înalte prețuri, iar atunci când își doresc să achiziționeze o locuință, aceștia se uită la cele mai joase prețuri. Astfel, nemijlocit în procesul tranzacției veți descoperi că nu aveți suficienți bani.

O situație și mai dificilă poate apărea atunci când este estimat prețul construcției sau a achiziției unei case. Credeți că valoarea construcției este clar indicată în estimările pe care vi le prezintă societatea de construcții? S-ar putea să greșiți amarnic și nu în beneficiul Dvs. Căci în permanență apar noi lucrări, cresc prețurile pentru materiale etc.

De aceea studiați amănunțit acest aspect și nu vă jenați să cereți sfatul specialiștilor.

Deci cum să estimezi totuși valoarea imobilului dorit? În lista de prețuri pentru apartamente faceți abstracție de prețurile extreme, adică de cele mai joase și cele mai înalte. Cele mai înalte prețuri sunt pentru cumpărătorii care nu pricep prea multe în piața imobiliară sau presupun apartamente cu reparație de cel mai înalt nivel, ori pur și simplu anunțul este unul vechi, fiind plasat de la o lună la alta. Apartamente la cele mai mici prețuri practic nu există pe piață. De ce? Atunci când piața este în ascensiune, deseori agențiile imobiliare de rea-credință propun apartamente la prețuri ireal de mici, pentru a atrage clienți. Adică este suficient clientul să sune, iar mai apoi acesta este convins să cumpere un apartament mai scump. Uneori astfel de apartamente ieftine sunt numite "momeală". În unele cazuri, la prețuri foarte mici se vând apartamentele ce implică riscuri juridice foarte mari, adică sunt practic în pragul unui litigiu.

Așadar, pentru estimarea costului unei locuințe eliminați, pentru început, prețurile extreme. Din ceea ce rămâne, în condițiile unei piețe aflate în declin, optați pentru un preț apropiat de limita inferioară, iar în condițiile unei piețe în ascensiune alegeți un preț apropiat de limita superioară de prețuri. Astfel veți avea un preț mai mult sau mai puțin exact. Însă în orice caz nu uitați de specialiștii din domeniul dat, întrucât riscați să plătiți o sumă considerabilă în plus pentru apartament, ca urmare a lipsei experienței în determinarea valorii de piață.

Alte cheltuieli în procesul de achiziționare a unui apartament sunt serviciile agenției imobiliare. Costul acestor servicii variază de la 2% în cazul agențiilor solide până la 5% în cazul companiilor mici și a agenților imobiliari privați. Pentru a calcula valoarea totală a tranzacției, bazați-vă pe suma de la limita superioară, adică 5% din costul apartamentului, sau 4% în cazul schimbului prin intermediul unei agenții imobiliare. Atunci când vă adresați unei agenții imobiliare, care nu are încă pe piață o imagine de partener solid și cu experiență, pentru a întreba tarifele, veți primi un răspuns precum că acestea sunt de 2-3% sau ceva de genul — "totul este individual". La momentul nemijlocit al tranzacții însă se va dovedi că tarifele sunt de 5-6% și nu mai puțin. Răspunsul la întrebarea "de ce 5-6%?" va fi unul de genul "lucrăm prin intermediul altei agenții etc. ". De aceea alegerea optimă va fi nu doar să vă adresați la specialiștii din domeniul dat, ci să știți cu siguranță că aceștia au o imagine bună formată de-a lungul anilor.

Este posibil să trebuiască să "accelerați tranzacția" și atunci iarăși vor apărea costuri suplimentare.

Încă o categorie de cheltuieli în procesul de achiziționare a unui apartament sunt taxa de stat și serviciile notariale. Valoarea totală a acestora depinde de prețul imobilului cumpărat, însă în mediu este în jur de 1%.

Următoarele cheltuieli sunt serviciile băncii pentru acordarea creditului ipotecar. În afară de plățile lunare pentru ipotecă, banca percepe pentru utilizarea creditului o anumită sumă fixă sau un procent din valoarea apartamentului.

Dacă vindeți apartamentul, adică efectuați un schimb, este posibil să trebuiască să achitați serviciile BIT, serviciile de privatizare, legalizare a reamenajării, coordonare la organele de tutelă etc., așa că fiți atenți și adăugați costurile respective, în caz că este necesar. S-ar putea să aveți datorii la achitarea serviciilor comunale, acestea fiind iarăși niște costuri suplimentare, întrucât va trebui să le achitați.

Dacă ați decis să schimbați apartamentul, fiți foarte atenți la aspectele fiscale din cadrul tranzacției. Acestea nu apar întotdeauna, însă dacă nu le luați în considerare atunci când apar, s-ar putea să vă treziți cu niște costuri considerabile și cel mai important — neplanificate. Adică atunci când vindeți apartamentul există probabilitatea unei creșteri de capital, care este impozabil.

În general aspectul fiscal este unul simplu, însă dacă locuiți într-un oraș cu prețuri înalte la imobile și există momente în cadrul tranzacției pe care nu le înțelegeți prea bine, adresați-vă la specialiștii din domeniul imobiliar, pentru a beneficia de o consultație în problema dată.

Cheltuieli plăcute, dar totuși cheltuieli. Este vorba despre mutarea în noul apartament, reparația minimă (sau nu chiar minimă), mobila de primă necesitate etc.

Rezervă de bani. În tranzacțiile imobiliare întotdeauna apar cheltuieli neprevăzute. Nici nu înțelegi de unde se iau acestea, odată ce era totul prevăzut. De aceea trebuie să dispuneți neapărat de o rezervă de bani. De câți anume — depinde de tipul tranzacției și de cât de bine ați studiat punctele anterioare ale acestui articol. În cazul în care ați făcut verificările de rigoare, prevăzute la celelalte puncte, ar putea să vă ajungă 1% din suma tranzacției. Dacă stați aproximativ bine la capitolul calcule, atunci veți avea nevoie de 3-5% din totalul tranzacției.

Iată acum, când am calculat totul cu atenție, putem spune că sunteți la curent cu toate costurile prevăzute de o astfel de tranzacție.